不動産売買

不動産の売却は、人生で何度も経験する方少ないと思います。親御様の所有の不動産を相続等で取得して売却する等、人生で1～２回程度ではないでしょうか？

弊社が不動産業界に参入して、売買の仲介を行わせていただきました結果、気がついた諸注意事項をお伝え致します。

不動産売却の際

まずは、当たり前ですが、御売却の際は、御親族と相談しましょう。御自宅であったり、御実家であったり、思い入れのある物件です。売買契約に調印した後、心変りして白紙撤回をしようとした場合、買手側から違約金等を請求される場合がございます。また、売却後、買い戻そうと思われても、売却時の価格では買い戻せない可能性が強いです。

以上の事から、弊社では売却の御依頼をいただいた場合、可能な限り、親御様、御子息様の御意向を確認しております。

確固たる意志を持って御売却される場合、次の点に御注意ください。

①売却はしっかり計画を立てて行いましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産を売却する場合、居住用財産であるか否かによって売却後の税金が変わってきます。居住用財産の場合、引越（転居）してから３年目の年末までにその不動産を売却し、その際、売却益が３０００万に満たない場合は譲渡益に対する控除が受けられます。（詳しくは税務署・税理士等に御尋ねください。）売却後に予想もしなかった納税義務を課せられる場合がありますので、しっかりと計画を立てて売却に臨みましょう。

②登記事項全部証明書の確認　（登記名義人・所在・地積・第三者の権利等）　　　　　　　　　　相続などで不動産を売却する際、名義変更を行ってからではないと売却出来ません。まずは、名義変更の手続きから行いましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　また、複数の不動産を御持ちで、その中の1つを売却される場合、登記名義人が同じであっても所有者の住所変更を行ってない場合、住所変更登記を行ってから売却しましょう。

住宅ローンを完済して、抵当権の抹消登記をしていない場合も同様です。抵当権抹消登記を事前に完了しておく事をお勧めいたします。

③測量図（地積測量図）の確認

一般的に、測量図は法務局に届けられておりますが、たまに、その測量図がない場合がございます。その際は、隣地の方と境界の立ち合いをして、測量図面を作成して法務局に届け出る必要があると思います。何故ならば、購入者と隣地所有者の間で、将来的に境界をめぐるトラブルを防止するためです。

④不動産購入時の資料　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産を売却した場合、税務署より問い合わせがあります。売却して、売却益が出た場合、納税義務が発生します。その際、不動産購入時の契約書・領収書等が税金を計算する場合必要になります。相続で取得した場合も同様に必要です。万一、契約書・領収証がなかった場合、購入金額は、売却金額の5％とみなされ、売却益に対する納税義務が発生する可能性が強いです。

税金に関する事は、最寄りの税務署、税理士事務所に御尋ねください。

不動産購入の際

不動産購入の場合は、土地のみなのか、建物（新築・中古）＋土地、マンション（新築・中古）等によって異なります。

土地のみであれば、地中埋設物の有無や境界標等をしっかりと確認してください。特に境界については、隣地境界を境界塀の中心にしている場合がございます。その際は、買主だけの意思では境界塀を再築することは出来ず、隣地所有者との協議が必要になります。

また、境界塀の高さにも注意が必要です。各市町村によって異なると思いますが、既に境界塀が築造されていてその高さが1.2ｍを超える場合、その土地に建物を建築される場合、境界塀に対し、耐震性を求められる場合がございます。詳しくは、所在のを管轄する各市町村の建築指導課等に御尋ねください。

建物（中古住宅）付の場合はさらに注意が必要です。２０１８年４月より既存住宅の場合、宅建業者に対して建物状況調査（インスぺクション）関する部分が重要事項説明に追加されました。これにより、仲介をする宅建業者が建物状況調査希望の有無・あっせんの有無を記載する事となりましたが、実際、調査費用が発生するため、その費用をだれが負担するのかによってこの調査がどこまで浸透するか不明です。

また、その調査の説明義務も宅建業者が負うのですが、建築士ではない宅建業者が説明する事はいかがなものかと思います。（これは私個人の主観です。）

ですので、やはり、購入する場合、信頼できる建築の専門家に相談をし、建物の瑕疵等について十分に理解をして購入する事が重要になります。